调控之下楼市拐点已明2021年市场整体有望趋稳

　　2016年是刚过35岁的王洋得意的一年，年初购得的2套房到现在已经涨了1500多万元。但对于快满30岁的张恒来说，2016年却让他的购房梦陷入绝望，甚至不再去想，不再去看。

　　2016年的楼市，在众多因素的助推下再度一飞冲天，截至9月，房价同比涨幅超过20%的城市达到12个，但“来得快去得也快”，随着地方政府在国庆小长假调控的集中收紧，房价涨势戛然而止，张恒“绝望”的买房路似乎又迎来了一丝转机。

　　国家统计局19日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。

　　案例 两个极端的上海购房故事

　　2016年是张恒在上海的第六年，也是刚具备买房资格的第一年，但作为安家立业基础的房子，对于他来说，已成奢侈品。

　　“之前是能买得起，但没有购房资格，现在购房资格有了，但房价却早已高到无力负担。”张恒说，2010年毕业后就来了上海，开始了北漂生活。一开始工作并不稳定，所以没有买房的需求，但随着工作的稳定，生活的落定，买房已提上日程，家里人卖掉老家的一套房产，东拼西凑凑到80万元。“但也许是这个决定做得太晚，这时上海购房资格已需要5年连续社保和纳税记录，我再度错过了购房的时机。”

　　张恒叹了口气说，他租房片区的房价已经涨至每平方米6万至7万元。“买套两居室最少也得400万元左右，以现在我手里的钱在上海六环以外首付也不一定够，更别说近些的位置。”

　　“我已经是30岁的人了但仍未安身，所以我在考虑要不要回武汉老家。但转念一想现在武汉的房子也已3万元以上，再看看自己的收入，想必天下再大，却难有我安身之处。”张恒苦笑了一声，又无奈地摇了摇头。

　　而与张恒遭遇不同的是，35岁的王洋在2016年不仅对住房进行了改善，还另外买了一套做投资。“原来的房子在西四环，虽然和周边小区比已经非常好，但看到石景山新开发的别墅，就直接动心了。”

　　“妻子一开始不同意，但后面就被我说动了。”王洋说，也就是这两周时间，让他的购房房款又增加了200万元。

　　王洋直言，正是他看到了房子的涨价预期，立刻做了决定，交了700万元首付款。随后又在亦庄某楼盘用之前卖房剩下的200万元付了首付。

　　当被问及还款压力以及风险，王洋笑笑说，利用两套相互做抵押，还贷就不难了。“况且年初购买的这两套新房的售价已上涨超过50%，这资产增值的速度是其他任何投资也比不上的。都说上海房价泡沫高，会像日本一样下跌，但这个结果从不在我考虑范围之内，上海的房价只会涨不会跌。”

　　风向 及时刹车楼市拐点已明

　　值得注意的是，本应是楼市发力的国庆小长假，因地方收紧政策集中打压，火热的势头被浇了冷水。使得延续了一年多的此轮房地产快速上涨周期被中断。

　　国家统计局19日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，仅泉州一地环比涨幅超过2%，房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。

　　易居房地产研究院最新报告也显示，11月，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明显回落。

　　分城市看，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别为上涨0.1%和持平，分别比10月份回落0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，较10月分别回落0.9和0.5个百分点，涨幅基本停滞。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从数据特点看，因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现，房价在9月后快速扭转。从70个大中城市平均环比涨幅来看，11月新建商品住宅价格环比涨幅0.59、二手房上涨0.34，均是2016年春节后的最低点。

　　数据显示，11月房价与此前上涨最疯狂的9月相比，房价涨幅明显放缓的城市超过50个。其中，无锡涨幅收窄幅度高达7.4个百分点，郑州收窄7.1个百分点，杭州收窄5.9个百分点，上海、合肥、青岛等5个城市涨幅收窄幅度超过4%，济南、石家庄等13个城市涨幅收窄幅度超过2%。

　　成交量方面，11月多数城市市场成交呈现集体回落之势。中原地产数据显示，从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，11月新建住宅成交面积仅7个城市出现上升，其余全面下降。其中，深圳、东莞、佛山、广州等调控城市降幅超过两成，而惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅则超过四成。

　　因此，易居研究院分析师严跃进预计，四季度全国热点城市积极吸收调控政策效应，市场过热现象受到了明显遏制。预计12月份各地管控房价的力度依然会加大，相对应地，房价环比增幅将继续收窄。

　　愿景 让房回归“住”的属性

　　对于张恒和王洋来说，“房”这条难以逾越的鸿沟，让他们间的差距越来越大。

　　中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化，是引发楼市局部过热的重要环境因素。在此背景下，楼市热潮不可避免地使局部房地产泡沫加剧，从而诱发并加大市场风险，不得不引起重视。例如，局部上涨过快刺激巨量资金通过各种灰色渠道涌入房地产市场，扭曲资源合理配置，加剧财富分配不平等，加大金融体系风险。

　　此前召开的中央经济工作会议就明确了住房的居住属性。中央经济工作会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。

　　对此，东兴证券分析师郑闵钢表示，中央确立住宅的居住属性，确立新的调控政策框架和方向，可以看作政府对于地产行业监管思路调整的一大转折。

　　倪鹏飞指出，基于当前房地产市场与宏观经济环境及未来走势，房地产调控的目标总体上引导市场实现温和调整，迫使一、二线城市楼市降温实现“软着陆”，促进三、四线及以下城市继续去库存。

　　业内人士认为，在房地产仍然是中国经济增长的重要支撑的背景下，政策将主要保持“稳定”。通过控房价、去库存，以“稳”为主或是未来较长一段时间内房地产政策的主要取向。

　　对于房地产长效机制的构建上，万科集团总裁郁亮表示，应建立土地多元供应制度，增加土地供给，通过政策倾斜提高居住用地比例，完善相关标准，提高土地利用效率。在商品房市场，借助轨道交通、加快建设既有产业功能又有居住功能的卫星城和城市群，疏散人口密度。

　　倪鹏飞则表示，要建立“多元所有”“现房销售”“租售并举”“过滤使用”“货币动态”的住房产权、经营、交换、消费和分配制度，让新市民通过市场和政府支持租购可支付住房。同时建立“有偿性、竞争性”的住房用地制度，“多层次、普惠制”的住房金融制度，“以持有税为主”的房地产财税制度。此外，进一步加大三四线城市保障房货币化安置的比例。（经济参考报）