通州大兴少数人吃肉多数人喝风

通州大兴：少数人吃肉 多数人喝风

通州大兴：少数人吃肉 多数人喝风 更新时间：2010-9-18 7:41:07 　　虽然北京商品住宅期房签约量连续4周上涨，但是通州等区域的高价楼盘仍然乏人问津，大兴区域楼盘的销售冷热严重不均。　　据中原地产统计，截至上周，新政后北京商品房预售项目合计85个，这85个项目在进入“金九银十”的12天里，合计签约量为1377套；成交依然集中在低价盘。　　中原地产三级市场研究部研究总监张大伟戏称，这种现象为“二八现象”，即二成旺销，八成滞销。　　事实上，火爆成交背后的真正原因，是部分区域低价新盘的集中入市而引发的成交飙升。大多数在新政后没有实质性降价的楼盘，当下依然处在滞销的泥潭中难以自拔。　　张大伟告诉记者：“在85个项目里，只有18个项目处于热销，销量占比高达88.6%，而其余67个项目均处于滞销，其中甚至有31个项目在此期间为零成交。”　　通州珠江拉维五个月“零”成交　　记者从北京房地产交易管理网发现，通州地区滞销现象颇为普遍。今年4月28日就已经取得预售许可证的珠江拉维家园，308套预售住宅开盘以来至今“零”成交。张大伟表示：“珠江拉维小镇销售不好的主要原因依然是价格，这个项目的预计售价甚至超过了2万，但是周围并没有完善的配套。”　　无独有偶，8月6日取得预售许可的东潞苑小区，成交量仅为2套，签约率仅为5.7%；7月28日取得预售许可的清水湾小区，签约量仅为6套，签约率低至2%。运河湾家园销售状况则较好，258套住宅已经售出143套，但是成交均价17894元/平米，远低于其原本制定的住宅拟售价格――约20211元/平米。　　亚豪机构市场总监郭毅分析说：通州在新城规划出台后，投资客拥入区域楼市，房价翻倍爆涨，积累了丰富的泡沫。新政出台后，尽管投资、投机需求快速撤离，成交量骤然减少，但前期价格已托至高位，开发商获得了超额利润后现金储备充裕，短期内不具备降价求售的动力，同时通州新城规划细节正一步步公示，显示出了政府改善区域面貌的高效率，支撑起了开发商对后市的信心。　　但是，郭毅表示，通州区的僵局有望在近期被打破。预计“金九银十”，通州区将有包括华业东方玫瑰、远洋东方、龙湖蔚澜香醍、京贸国际城、北京ONE等多个项目推出新的放量，年底前将新增供应40万平米以上的新盘，而通州区新政后月均销量仅2.5万平米，仅新增供应就可供消化16个月。　　郭毅指出，供需形势的逆转将令通州区目前现有的微妙平衡局面不可能再持续下去，各项目争抢相对有限的购房需求，相互间的竞争趋于白热化，开发商将不得不使用价格利器吸引购房者。　　大兴：金地拼不过保利　　大兴楼盘加速放量，是这段时间北京楼市最主要的热点。保利茉莉公馆，前两期开盘均以“一日售罄”的战绩，让业内业外为之侧目。　　但是，并不是大兴地区的每个楼盘都这样幸运。据记者统计，截至9月15日，新政后，大兴共有9个项目取得14个预售证。其中，只有保利茉莉公馆的销售率达到了99.3%。同样被广泛关注的西斯莱公馆，共开4期，合计开盘2603套，售出1842套，销售率约为70.76%。而金地仰山业绩就更加不尽如人意，合计开盘964套，目前仅签约392套，销售率仅为40.67%，尚不足50%。　　中广信地产机构总经理助理施加胜分析说：首先从价格上来说，保利茉莉公馆的开盘价格在17000元/平米左右，价位比较合理；西斯莱公馆由于加入精装修，价位略高达到了19000元/平米，对多数刚性需求购买者来说，形成了一定的压力；金地仰山的开盘价最低，为16000元/平米，从营销策略角度来说，价格公开过早，无法激发购买者的观望情绪和急迫购买心理。　　施加胜认为，项目的地理位置也是销售情况的原因之一。保利茉莉公馆、西斯莱公馆均处于交通便利之处，前者更是临近地铁沿线；相比之下，金地仰山却靠近铁路，噪音、环境污染等因素一定程度上影响了居者的生活品质，性价比略逊。　　再者，从入市时机来看，金地仰山上市时间最晚，其它两个项目以高效的推广方式率先占领了市场，尤其保利茉莉公馆几乎人人皆知，并没有给金地仰山留下可观的市场份额。　　另外，保利茉莉公馆卓越的品牌价值和专业的营销管理流程，也加强了意向客户的购买欲望，造就了出色的销售业绩。这一点，金地仰山的情况亦略逊一筹。

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