通州与北三县发展蓝图正式出炉严控房地产无序开发

通州与北三县发展蓝图正式出炉严控房地产无序开发

酝酿已久的通州与北三县协同发展规划终于出炉。

3月17日，国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》。规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，国土总面积2164平方公里。规划近期至2025年，远期至2035年。

随着《发展规划》的出台，未来，北三县的楼市、交通、户籍、产业布局等将迎来怎样的变化？

2025年轨道交通建设取得突破性进展

《发展规划》提出，到2025年，协同发展机制建立并有效发挥作用，环境治理、基础设施、公共服务、工程技术等领域形成统一的标准体系。城乡空间和功能格局进一步优化，重点生态修复与建设工程基本完成，轨道交通建设取得突破性进展，非首都功能疏解和产业园区共建取得实质进展，公共服务落差逐步缩小。

到2035年，协同发展的体制机制更加完善，高效一体的空间格局基本形成，生态环境质量根本改善，智能绿色的交通体系基本形成，创新引领的现代经济体系基本建立，基本公共服务基本实现均等化，绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市基本建成。

空间布局：一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点

《发展规划》明确，打造生态化、组团式、紧凑型的空间格局。按照城绿交融、主次分明、组团布局、纵深发展的布局思路，构建“一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点”的空间结构。

一中心即北京城市副中心。是区域发展的功能中枢，统领区域城镇空间布局与设施系统建设。

一绿洲即北运河—潮白河中部地区的大尺度生态绿洲，是区域生态体系建设的主体。

四组团即城市功能集中建设的重点区域。

燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板，优化提升城市品质，与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系三河组团重点发展科技创新和商务服务功能；香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能；亦庄新城组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。

四片区即4个大型生态板块。

多廊道即多条生态廊道。潮白河、北运河、鲍丘河、泃河等主要水系廊道和交通生态廊道，强化区域生态廊道的连贯性和完整性。

多节点即多个特色小城镇和生态节点。

楼市：严控房地产无序开发

《发展规划》强调，严禁在交界地区大规模开发房地产，科学引导居住空间布局。合理控制特色小城镇的居住空间规模，强化特色产业功能，避免房地产化。加强保障性住房、公共交通、公共服务与市政基础设施的整合式开发，适度在轨道车站、大容量公共交通廊道周边布局混合性居住空间。

严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。

交通：建设高效一体综合交通网络

《发展规划》明确，加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接，统筹实施跨河桥梁建设。完善北京城市副中心南部与大厂、香河的骨架性通道网络。构建快速公交通道，完善北三县与北京中心城区的快速公交网络。

构建区域高速疏解通道，将东六环路国家高速公路功能外移至首都地区环线高速公路，近期利用密涿高速作为区域过境通道，远期新建密涿—京沪高速公路联络线，构建外围疏解通道。

一是推进城际铁路建设。以北京城市副中心为中心，构筑通达京津冀各中心城市、枢纽机场的城际铁路网络。构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。

二是完善多层次的城市轨道网络。形成区域轨道快线、轨道普线、局域线等多层次的轨道交通网络。区域轨道快线服务北三县与北京城市副中心、北京中心城区的中长距离轨道联系。在北三县各发展组团研究现代有轨电车等形式的局域轨道线布局，与区域轨道快线、轨道普线相衔接。结合轨道交通建设，在北三县地区设置轨道交通车辆基地。

三是推动轨道枢纽与功能区的耦合布局。

户籍：通州积分落户，北三县户籍制度单列管理

《发展规划》指出，创新人口人才管理政策。通州区严格执行北京市人口积分落户制度，河北省实施北三县户籍制度单列管理。

公共服务：推动和引导北京优质资源，向北三县布局和延伸

教育方面，推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局鼓励以合作办学、建立分校区等方式，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移。推动师资共享，大力促进师资在北三县地区流动。

养老方面，鼓励北三县建设医疗卫生与养老相结合的服务设施，全面提升在健康养老领域服务北京市及京津冀地区的能力。研究制订鼓励政策，引导北京优质健康养老资源向北三县延伸。

此外，积极推动通州区与北三县大型文化设施、体育设施共建共享，共同促进地区间的文化活动交流，共同承办和推进重大体育赛事活动。

规划出台有利于稳定环京楼市预期

易居研究院副院长杨红旭认为，《发展规划》是出于通州城市副中心的建设和发展需要外围空间进行功能的相互配套。政策主要亮点在于控制房地产开发，也体现了中央对于房地产开发的态度，“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的顶层设计和指导方针对于当前及未来一段时间房地产开发和住房市场的运行有指导意义。

“北三县住房开发是必然的，但要限制这种盲目开发，无序开发，抑制过去乱开发房地产的现象。”杨红旭指出，住房项目布局要追求均衡性、趋动性，而非在交接处扎堆。在生活外出方面，也需要布置基础设施、空间配套、商业配套等功能。此外，政策对于现在既有的项目小区或是利好，尤其是离北京较近的一些板块。

中原地产首席分析师张大伟认为，环京的房地产市场是过去3年全国房价跌幅最严重的区域，房价腰斩非常普遍，以燕郊为龙头的环京市场，当下房地产的确非常平稳，规划的出台有利于稳定市场预期。

他指出，规划的核心内容是产业先行，破解交通瓶颈。京津冀将形成一小时交通圈，有利于疏解北京的人口。对于当下的环京房地产市场，应该出台有利于疏解首都人口的房地产政策，包括吸引人才落户等政策。但要强调的是，规划纲要只是绘制蓝图，而具体对房地产市场的影响还要看未来的落地项目，包括京津冀之间的政策衔接、调控配套等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《发展规划》具有非常好的导向。在涉及房地产化政策方面，防范企业囤地炒地、防范城市之间交界地带盲目开发一些高容积率住房，有助于促进更加科学发展的房地产市场。在城市轨道交通的规划方面，能够适当提高城市之间的联动发展，使得人口流动更加便捷，也使得相应小区的居住价值提高，能够体现当前协同发展下的正面效应。

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