通州一楼盘暴降6200元平方米背后

通州一楼盘暴降6200元/平方米背后

通州一楼盘暴降6200元/平方米背后 更新时间：2010-12-4 7:39:08 　　在过山车般涨涨跌跌的中国房地产市场，所有的参与者都体验到了“心跳的感觉”，无论是开发商还是炒房者，“出来混，总是要还的。”　　宣布降价后第五天，京贸国际城的售楼处并没有如想象中火爆，工作日的下午两点，不超过五位前来咨询的客户，置业顾问三三两两围坐在前台。　　11月17日，距离北京CBD约21公里的住宅楼盘——京贸国际城高调宣布，其在售的3号楼均价由原先的每平方米23000-26000元，下调至每平米19800-21000元，降价幅度最高达6200元/平方米，以主打的90平方米二居户型计算，总价降了约56万元。　　消息甫出，立即占据了各大媒体头版头条，“咨询的电话络绎不绝，但有约一半是记者打来调查的。”京贸国际城置业顾问任军向本刊记者透露表示，赚了吆喝却没见到真金白银，这是开发商没有预料到的。　　京贸国际城售楼处的3号楼销控表显示，截止到11月23日，3号楼总共五百多套房源中，交了5万元意向金的房屋数量为11套，已经签订了购房合同的房屋数量为10套。这表明，宣布降价后的六天时间里，只有10位客户确认购房，交了5万元意向金的11套房子，随时可能反悔。　　与这11个黄点和10个大红点相对的，是三百多个小红点。这代表着，3月份京贸国际城3号楼开盘后不到一个月时间内，闪电卖出三百多套房子，此后的4月中旬，“新国十条”颁布，楼市迅速进入冰冻期，通州区的房屋交易量暴降约80%，京贸国际城3号楼剩余的一百多套房子滞销。　　销控表旁边，媒体报道的“降价消息”和“责任企业”名号被放大装裱供顾客阅读，做足宣传功夫。但其实，在年初疯狂的一轮涨价中，京贸国际城是典型的领涨楼盘，1月份1号楼的价格为每平米1.4万元，3月份3号楼开盘价直线上涨至每平米2.6万元，两个月时间价格几乎翻番。　　而此次的领跌，在通州区京贸国际城的同行们看来，是“还原了这个楼盘真正的价值，同时赚足了风头。”其实，降价背后的真正原因，是资金遇到了问题。“否则这种小开发商是绝不会领跌的，又不是万科，站得高，降价真的是战略决策。”通州区楼盘北京ONE的置业顾问杨帆向本刊记者表示。　　资金链重压　　房地产开发商降价的原因一般有两种，第一种是最直接的资金链遇到问题，第二种是看跌市场，率先降价，快速出货，积蓄好粮食准备过冬，同时占据先机谋求并购机会。“第二种情况一般是走快速周转路线的大型开发商采用，因为有源源不断的项目补充上来；京贸国际城这种小型开发商，只可能是第一种情况。”阳光壹佰常务副总裁范小冲向本刊记者表示。　　京贸国际城的开发商，北京天旭运河房地产开发有限责任公司隶属于天旭集团，天旭集团没有网站，网上一则招聘公告显示，天旭集团创建于1992年，目前已发展成囊括高端住宅产品研发、物业服务顾问、交通运输等多元产业的大型集团公司。　　2003年，天旭集团成功开发了位于北京市通州区八里桥的京贸国际公寓，此后便没有起眼的项目入市。至2010年1月，此次降价的项目，位于北京市东六环京哈高速旁的京贸国际城开盘。　　值得注意的是，2010年2月，天旭运河击败远洋、龙湖、保利、首开等知名开发商，以28.2亿元竞得通州区半壁店居住及居住区配套教育用地，折合楼面价10635元/平方米。支撑这场土地豪赌的，正是年初开盘大卖的京贸国际城。　　2010年1月，京贸国际城1号楼以每平米1.4万元的均价开盘，2月份，2号楼开盘，价格涨至每平米1.8万元，3月份，3号楼的开盘价飙升至每平米2.4-2.6万元。短短三个月时间，京贸国际城1、2、3号楼总共卖出超过一千多套房子，销售回款约20亿元。　　然而，4月份的地产调控让撒了欢的开发商迅速吃到苦头，除京贸国际城外，天旭运河并无其他的可售项目，所以，高价地沦为一座压在头顶的巨石，除了土地款，土地开工后每天都有数目不小的资金支出。“项目多且散的开发商，还能倒腾倒腾，多扛一阵，”范小冲表示，而天旭运河这样的开发商，除了降价别无他法。　　4月份新政后，全国的房地产市场交易量猛跌五成以上，包括京贸国际城在内的绝大多数楼盘，几个星期卖不出一套房成为常态。此后，房地产调控没有丝毫放松，交易量虽然在9月份强势回暖，但9月29日起，以“限购令”为主要内容的二次调控浇灭了楼市回暖的势头。　　2010年1-3月，通州区一直领涨，在售商品房价格远远突破20000元/平方米，有些项目甚至达到30000元/平方米以上；然而在“金九银十”时，通州区遭遇了房山、大兴等区低价入市的楼盘大卖的打击，可谓雪上加霜，交易量一直未见回升。　　除了豪赌土地、难以周转的问题，北京市对开发商预售“专款专用”的监管政策，即将于12月1日执行，这也是京贸国际城选择在11月中旬降价的原因，寻求在预售款监管政策执行之前，尽可能多地回笼资金。　　降价之后　　京贸国际城的降价，没有形成明显的示范效应。周边楼盘的置业顾问多表示，京贸国际城之前价格的水分太大，现在的价格只是还原了原本的价值，其实，与新政后通州区新开的楼盘相比，京贸国际城目前的价格仍无太大竞争力。　　在地产调控后入市的新开楼盘中，与京贸国际城同为高层塔楼，毛坯房的周边楼盘，入市价格甚至低于京贸国际城暴降后的每平方米19800-21000元。如，远洋地产开发的远洋东方均价每平方米16500元，龙湖蔚澜香堤均价每平方米18500元，华业东方玫瑰每平方米18000元。　　不难看出，年初一轮暴涨时，坐地起价近1万元的京贸国际城，此次高调降价，只是回到了通州区楼盘本来的价格水平，这也可以解释为什么宣布降价后，前来咨询的客户仍寥寥可数。　　在降价的同时，天旭运河还宣布，将补偿3号楼老业主降价的损失，1、2号楼的售价因均低于20000元/平方米，并不受此次降价活动的影响。对于在高点买房的3号楼老业主，天旭运河将采返还房款差价的补偿措施，具体的返还方式为：全款购房的业主，开发商将直接补齐差额，贷款购房的客户，开发商将把差额划拨给银行，替业主提前还款。　　京贸国际城3号楼，共有五个单元共五百多套房子，有一居、两居、三居各种户型，开盘价为24000-26000元/平方米，已经售出三百多套房，以每套房子100平米计算，开发商已经于3月份回款约8亿元。　　据置业顾问任军介绍，针对3号楼老业主补偿的差价从20多万至50多万不等，以平均值35万，每套房100平米计算，天旭运河共计需要拿出不超过1.5亿元用于补偿三百多户老业主，相对于3月份已经获得的8亿元回款，1.5亿元的补偿款所占比例不大。　　宣布降价后几天，陆陆续续有老业主前来签订补偿协议，部分业主对这次降价和补偿表示满意，因为毕竟高点买入是自己“当时脑子进水”。但即便补了差价，还是有不少业主表达出强烈不满，在业主论坛发帖要求退房。　　要求退房的业主，盯上了京贸国际城将于12月份新开的4号楼，按目前的市场发展下去，4号楼必定低价开盘。这些业主一方面担心4号楼的价格会更低，一方面对开发商的诚信产生了怀疑，进而发展到担心房子的质量和配套能否达到预期的承诺。　　对老业主的补偿，虽然并不符合市场经济的道理，但从购房者的心态可探知，补偿措施是非做不可的。在京贸国际城之前，也有不少开发商也采用过补偿老业主的措施，假如反之，降价之前不与老业主沟通，不补偿，后果则是十分严重的。　　2008年9月，万科位于杭州的楼盘“青年置业计划”宣布打7.5折，这激起了原价购房的老业主强烈不满。次日，老业主便自发组织砸毁了售楼处，打伤了置业顾问，并在售楼处外打起了“黑心开发商，要求退房、补偿！”的条幅。此事之后，开发商对于定价变得极为谨慎，要么一开始就低价入市，尽量避免出现项目卖到一般时降价的情况。　　周边楼盘的置业顾问认为，京贸国际城高调降价是“得了便宜还卖乖”，对于降价，更多的开发商选择了低调行事，“毕竟没有人愿意听到自己买的房降价了，开发商也不愿意别人说自己的项目有水分。”通州区金隅花石匠置业顾问陶一向本刊记者表示。　　记者走访发现，包括北京ONE、珠江拉维小镇在内的通州多处楼盘，暗地里都有不同程度的优惠措施，如北京ONE购房折扣3个点，并且“还可商量”，珠江拉维小镇推出5套每平米1.8万的精装修特价房，金隅花石匠秒杀优惠两居直降18万，等等。但这些优惠多是在购房者实地看房，表达出购买意愿时被告知，多数楼盘在表面上还是宣称不打折、无优惠。　　据搜房网数据监控中心统计，截至2010年11月18日，通州有28个商品住宅项目，剔除8个待售或无房源项目，在售的20个商品住宅中，近期有明显降价及打折的项目为3个，而调低开盘预期价格的项目有5个，即便有个别项目带头降价或打折，仍有11个项目宣称价格不变。　　在京贸国际城的业主论坛中，一位业主发出了“愿赌服输”的感慨，在过山车般涨涨跌跌的中国房地产市场，所有的参与者都体验到了“心跳的感觉”，无论是开发商还是炒房者，“出来混，总是要还的。”相关文章：政策紧逼力促房企防走向分化华能国际：多重利好驱动股价稳步上扬中联重科：董事长詹纯新获意大利“莱昂纳多国际奖”改善型购房者再入市楼市温和放量成交量重新回暖房价达历史高位RIM收购用户界面开发商TAT中联重科：获意大利“莱昂纳多国际奖”摩托罗拉移动收购软件服务平台开发商4Home华能国际：入股海南核电及时代航运楼市调控进入关键期

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