行政用力楼市仍潜伏储备政策.

行政用力楼市 仍潜伏储备政策

行政用力楼市 仍潜伏储备政策 更新时间：2010-11-21 9:48:17 　　房地产调控似乎正在向着“极端”的方向发展。信贷收紧、加息、提高首付以及越来越多的城市实行限购，几乎所有的靴子都落地了。但对于开发商而言，这些似乎仍旧显得不够“致命”，毕竟根据10月份国家统计局的数据显示，北京等大多数城市的房价仍然有涨幅。　　随着楼市调控中行政色彩越来越浓厚，主管部门在未来将用什么手段处理楼市问题成为焦点。11月17日，《华夏时报》记者从消息人士处了解到，住建部等相关部委仍保留了一部分后续政策，相机抉择出台与否。　　行政调控升级　　11月15日，住建部与外汇局发布通知规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外，在查验资质环节也有更严格的规定。　　然而实际上，早在2006年7月，建设部、商务部等6部委就曾签发过类似的“限外令”，明确规定境外机构和个人不得购买非自用、非自住商品房，但并未严格限定境外及港澳台民众购房套数。2008年金融危机爆发，为了刺激经济复苏，“限外令”很快不了了之。　　中国房地产学会副会长陈国强表示，此次“限外令”条文是对2006年政策的重申，仍属调控新政的落地执行范畴。一方面配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求，另一方面也是配合国家防范境外热钱涌入。　　但事实上，数据显示，2008年下半年金融危机时期，受制于宏观经济不景气的预期，海外资金已经逐渐撤出境内房地产市场。陈国强表示：“限外令实际上对目前房地产市场的影响并不大，主要抑制的还是一小部分的投资需求。”　　值得注意的是，相比过去常采用的税收和金融的市场调节政策，今年4月份以来的楼市调控似乎选择了更加“激烈”的方式。　　“限贷、限购、限外，从近期出台的政策来看，行政主导色彩愈加浓厚。”国务院发展研究中心的一位负责人告诉《华夏时报》记者。　　不仅如此，近日还有传闻称，有关部委正着手制定相关管理办法，价格主管部门将可以对房价直接进行行政调控。尽管这一传闻至今未经证实，但多位业内专家都表示：“在决策层行政手段日益升级的趋势下，也不排除这种可能。”　　北京市房地产业协会一位负责人表示，利用行政手段干预市场交易，这其实并不是最合适的，但在当前市场供求矛盾过于紧张的情况下，采用限购等非经济手段影响大、见效快，还是能够发挥一定作用的。　　后续政策相机而出　　“从目前来看，前期的政策效果还是很明显的。本轮调控中，贷款购房的投机需求基本被清场，成交量也有了明显下降。”中国房地产学会副会长陈国强表示，“而且，最为重要的是，调控对买卖双方的市场预期进行了有效引导，市场上观望的气氛明显加强。”　　但事实是，11月10日，国家统计局发布的10月份全国房地产运行情况显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，环比上涨0.2%。也就是说，一系列调控政策过后，作为判断政策调控效果最重要的指标——住宅销售均价仍然岿然不动，不降反升。　　那么，无论是经济政策调节还是行政手段限制，一次次调控重拳，到底哪一拳才是压垮高房价的最后一根稻草？决策层对房地产市场的调控是否还有后续政策？　　“此番对房地产市场调控的目标，并非简单意义上的打压房价，严控房地产市场泡沫对整体经济的影响才是调控的最重要目标，而这也将是一个长期的调控过程。”上述国务院发展研究中心负责人向本报记者表示。　　而记者也从接近住建部的一位消息人士处了解到，尽管近期出台全新调控政策的可能性比较小，住建部等相关部委将在规范市场交易、打击囤房捂盘等方面逐步进行明确规范，确保调控政策真正落地。另外，房产税、土地增值税等税收政策也作为后续政策，相机抉择出台与否。　　近日，重庆市国土房管局再次明确表态正在完善房产税征收方案，并做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。这意味着房产税的试点开征已经是箭在弦上。　　“其实从税收的角度讲，到目前决策层仍然没有出台有力的调控政策。”陈国强告诉本报记者，“不仅是房产税，如果相关部门对土地增值税的预征率等指标再进行调节，也将有力地遏制开发商的银根。这部分政策，政府也是有所准备的，关键是出台的时机，也取决于决策层对房地产调控的决心。”　　房价逆涨隐忧　　事实上，面对“强制性”的楼市调控，已经有多位业内专家开始担心了。行政手段干预市场毕竟是暂时性的政策，这也将给房企和购房者带来心理预期，即一旦政策取消以后，房地产市场会出现报复性增长。因此，开发商能扛则扛，购房者也是能买则买。　　合富辉煌一位分析师告诉记者，市场调控的结果是希望房价能够回调或是停止上涨，但是实际结果却可能会使房价逆势上涨。比如为了减少“地王”地块的出现，今年商品房用地供应量大幅减少。同时，面对调控，开发商拿地意愿降低，开发节奏放慢，但这就会造成第二年的商品房供应不足而导致房价继续上涨。　　中国指数研究院统计显示，多个城市目前尚离完成年度土地供应计划甚远，三季度结束时，北京全年住宅土地供应计划仅完成22%，广州仅完成供地计划的21%。　　不仅如此，上述分析师认为，目前不断扩大的限购令实际上也限制了很大一部分改善型需求。一旦这些短期的行政限制政策退出，原有需求经过一段时间的积累被释放，也将引发新一轮房价上涨。　　对此，陈国强表示，政策调控效果的显现也需要经历一个过程。本轮调控中，政府下了大力气的一个方面是保障房。当这批保障房入市之后，市场的需求必然会发生变化，从而挤压目前已经形成的房地产泡沫。　　“最早到明年一季度，本轮政策调控的效果就会明显地表现出来，而像通州、大兴等泡沫化严重的郊区楼市，房价则会回调。”陈国强告诉记者，“但是，目前作为调控主导的决策层，也确实应该考虑这些行政性的政策如何退出，这比出台政策时更应该讲究时机和策略。”相关文章：急涨急跌后皆有余韵牛市“失足”不改行情向好急涨急跌后皆有余韵新兴产业扶持方案上报七大行业所得税酝酿减半急涨急跌后皆有余韵牛市“失足”不改行情向好利用短暂反弹调仓位牛市“失足”不改行情向好利用短暂反弹调仓位分析师：明年或是震荡市经济转型成主题

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